Verschillende nieuwe kansen en risico’s vertroebelen het zicht op de verwachte opbrengsten van de toekomstige Zeeheldenwijk op Urk. Dat blijkt uit een recent uitgevoerde kansen- en risicoanalyse. De verwachting is nog steeds dat de bouw van de nieuwe wijk voor Urk een positief miljoenenresultaat met zich meebrengt. Maar het risico op een negatief resultaat is nu groter dan eerder verwacht.

In de grondexploitatie-berekeningen die het bureau Over Morgen voor de gemeente Urk uitvoerde, ligt negentig procent van de uitkomsten tussen de 2,4 miljoen euro negatief en 8,5 miljoen euro positief. De gemiddelde uitkomst houdt in dat de gemeente Urk ongeveer 3 miljoen onder de streep overhoudt aan de wijk. Maar de ondergrens van de verwachting is ten opzichte van een analyse uit 2020 nu wel negatief.

Omdat de bouw van de nieuwbouwwijk een hoog investeringsniveau van ruim 96 miljoen euro met zich meebrengt, kunnen kleine risico’s nu op termijn toch grote financiële gevolgen veroorzaken, zo schrijft Over Morgen.

Wat is het grootste financiële risico?
Toen de Zeeheldenwijk jaren geleden voor het eerst op de tekentafel lag werd ervan uitgegaan dat de primaire ontsluitingsweg op de Domineesweg zou aansluiten. Maar omdat die provinciale weg het komende decennium steeds drukker wordt, wil de provincie dat er werk wordt gemaakt van een nieuwe randweg tussen Tollebeek en Urk. Als voorwaarde stelt de provincie dat het verkeer uit de Zeeheldenwijk – via de Karel Doormanweg – op die randweg zou moeten uitkomen, en niet op de Domineesweg.

Dat betekent wel dat er een nieuwe ontsluitingsweg vanuit de nieuwbouwwijk ingetekend moet worden in de plannen. En dat was tot voorheen niet meegenomen in de berekeningen over de grondexploitatie. Dit is voor de gemeente Urk het grootste financiële risico, zo schrijft het bureau Over Morgen: “Extra kosten als twee kilometer extra ontsluitingsweg moeten worden aangelegd en dit (deels) voor rekening komt van de gemeente. In de huidige GREX (grondexploitatie, red.) is hier geen rekening mee gehouden.”

Naast de risico’s rond de ontsluitingsweg wijst het bureau ook op (nu nog onvoorziene) duurzaamheidsmaatregelen. Daarvoor zal mogelijk meer openbare ruimte in de nieuwbouwwijk vrijgehouden moeten worden. “Dit kan een drukkend effect hebben op de grondopbrengsten, en een verhogend effect hebben op de investeringen in de openbare ruimte.”

En hoewel het niet direct uit de simulatie rolt, vindt het bureau het toch belangrijk te wijzen naar het risico op vertragingen van het grote nieuwbouwproject. Dit risico ligt op de loer door “interne capaciteitsproblemen bij de gemeente en capaciteitsproblemen op het elektriciteitsnet van Liander”.

Zijn er alleen risico’s te benoemen?
Gelukkig voor de gemeente Urk zijn er ook veel nieuwe kansen opgekomen voor (extra) positieve resultaten van de grondexploitatie. Zo is er extra grond beschikbaar gekomen die bij het plangebied voor de nieuwe wijk betrokken kan worden. Ook kan de grond door ontwikkelingen binnen de markt mogelijk voor hogere bedragen doorverkocht worden aan projectontwikkelaars.

Ook kan de infrastructuur in de wijk mogelijk optimaler aangelegd worden dan waar eerder rekening mee is gehouden, en zorgt in dat geval voor minder kosten voor de gemeente Urk.